Tien jaar Ondernemingsgebieden in Stedelijke Omgeving: wonen is er goed voor drie kwart van de bijgekomen ruimte

Tien jaar na de invoering van de Ondernemingsgebieden in Stedelijke Omgeving (OGSO) heeft deze bestemmingszone een duidelijke impact gehad op de bouwdynamiek in het Brussels Gewest. De totale bebouwde vloeroppervlakte in deze gebieden nam toe met 20%. Wonen is goed voor drie kwart van de bijkomende oppervlakte. 

Voor de invoering van de Ondernemingsgebieden in Stedelijke Omgeving (OGSO) moeten we terug naar 2013. Het Brussels Gewest heeft op dat moment te maken met een sterke bevolkingstoename. Om hierop in te spelen worden in het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) gebieden aangeduid waar voortaan naast productieactiviteiten ook wonen mogelijk wordt.

Functieverweving is daarbij een belangrijk speerpunt: grote projecten moeten zowel wonen als economische activiteiten bevatten. De verschillende OGSO’s beslaan samen 200 hectare van het Brussels grondgebied. Ze liggen voor een groot stuk in de kanaalzone, maar omvatten ook de zones rond Erasmus, de NAVO en de Reyers-site.

Belangrijke verdichting met wonen als motor

Tussen 2014 en 2024 nam de totale bebouwde oppervlakte in de OGSO-gebieden toe met 235.000 m², een stijging van 20%. Wanneer ook de vergunde en nog te realiseren projecten worden meegerekend, gaat het zelfs om meer dan het dubbele (480.000 m², of een stijging met 40%). Daarmee ligt de stedelijke verdichting in de OGSO-gebieden in de voorbije tien jaar 2,5 keer hoger dan het gemiddelde in het Brussels Gewest. Toch vertegenwoordigen de percelen met bijkomende woonoppervlakte slechts 12% van de 200 hectare van de OGSO-gebieden. Er kan in de toekomst dus nog heel wat bijkomend ontwikkeld worden.

Tegelijkertijd bleef de terreininname van de nieuwe bebouwing beperkt tot 10.000 m² (wat overeenkomt met 1% van de oppervlakte van de OGSO-gebieden). Dit wijst erop dat er voornamelijk in de hoogte gebouwd werd.

Wonen speelt een centrale rol en is goed voor drie kwart van de nieuwe bebouwde vloeroppervlakte. Dit komt overeen met ongeveer 3.000 woningen, waarvan er vandaag al zo'n 2.200 gerealiseerd of in aanbouw zijn. Van deze woningen is 80% op de private markt verkocht, 10% bestaat uit sociale woningen en 10% uit woningen voor middeninkomens.

De nieuwe bewoners zorgen bovendien voor een bijkomende vraag naar lokale voorzieningen en publieke ruimte. Nieuwe scholen en de aanleg van een park worden voorbereid, maar vragen een langere ontwikkeltijd dan sommige private initiatieven.

Grootste bouwdynamiek in de Zuidelijke kanaalzone, rond het Biestebroekdok

De verschillende OGSO-zones kennen elk een eigen dynamiek. Zo was de zone rond Erasmus in 2014 slechts in beperkte mate bebouwd en is de stedelijke verdichting er sindsdien beperkt gebleven. Ook in de twee grootste deelgebieden, rond de NAVO en rond de Werkhuizenkaai, is er relatief weinig veranderd.

De zone rond het Biestebroekdok toont dan weer de grootste dynamiek. Zelfs in die mate dat twee derde van de nieuwe woningen daar werd gebouwd. Grote projecten dragen hieraan bij, zoals het project City Dox en het project Nautilus en Atlantis, beide in de gemeente Anderlecht. De bouwdynamiek wordt dan ook voornamelijk gestuurd door grootschalige projecten op voormalige industriële percelen.

carte_zemu.png

Economische functie blijft dominant, maar verandert

Een belangrijke doelstelling van de OGSO’s was het behouden van productieve activiteiten in de stad. Die economische functies hebben na tien jaar nog steeds de bovenhand, zo blijft de totale oppervlakte voor productie en handel stabiel.

Wel is er een duidelijke verschuiving zichtbaar. Materiële productieactiviteiten nemen af. En hoewel kantoren als dusdanig er niet zijn toegestaan, nemen ‘kantoorachtige functies’ toe (zoals B2B-activiteiten en de productie van immateriële goederen zoals informatica en communicatie). De hogere rendabiliteit van deze functies, maar ook de vrees voor overlast bij bewoners spelen hierin een belangrijke rol. Daarnaast kwam er de afgelopen tien jaar ook extra handelsruimte bij.

evolutie_vloeroppervlakte.png

Wat de vooropgestelde functieverwevenheid zien we dat de minimumoppervlakte voor wonen vaak ruim overschreden wordt. Het blijft dan ook een uitdaging om de materiële productieactiviteiten in de OGSO-gebieden te ondersteunen.

Share The City

Met Share The City werkt Perspective aan de herziening van het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP). Deze specifieke studie geeft ons duidelijk beeld van de uitdagingen voor de OGSO-zones en zal de toekomstige herziening van het GBP verder sturen.